Modificaciones en la fachada


¿Qué son los cambios en la fachada en el sentido de la normativa española de construcción?


Los cambios en la fachada pertenecen a la lista de proyectos que podrían estar exentos de aprobación con respecto a la modificación del diseño exterior de un edificio(1) (por ejemplo, 2, 3 y 4, etc.)

Los cambios en la fachada (y las modificaciones de la misma) también incluyen el revestimiento de la fachada para el aislamiento térmico

Por otra parte, el revestimiento de mampostería de doble piel, que se apoya en sus propios zócalos o cimientos, no pertenece al revestimiento o recubrimiento de una fachada en el sentido de los proyectos que no requieren licencia de obras. Para estos proyectos hay que presentar una solicitud de permiso de construcción.

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Hay que obtener varios permisos para las modificaciones de la fachada antes de que puedan comenzar.


¿Es necesario un permiso de construcción?


No se requiere licencia de obras para alterar el aspecto exterior mediante pintura, enlucido, rejuntado, techado, paneles solares, por la instalación o sustitución de ventanas y puertas, sustitución de defensas y revestimientos y fascias.

Sin embargo, estos proyectos sólo están exentos de aprobación si no existen estatutos de diseño para el edificio

El contenido de un estatuto de diseño puede incluirse como estipulaciones en un plan de construcción; un estatuto de diseño también puede existir independientemente de un plan de construcción

Por lo tanto, el hecho de la exención de la aprobación sólo puede determinarse sobre la base del conocimiento de la propiedad específica

En el caso de las medidas en monumentos y zonas de monumentos, siempre se requiere un permiso en virtud de la ley de monumentos.

En el caso de las medidas que requieren permiso de construcción, la decisión según la ley de monumentos se toma en el marco del procedimiento de permiso de construcción

En el caso de las medidas que no requieren permiso de construcción, sólo se requiere una solicitud de permiso en virtud de la ley de monumentos.

La exención del permiso no exime de la obligación de cumplir con los requisitos establecidos en el Código de Construcción del Estado o en otras normas de derecho público

La exención del permiso hace recaer, por tanto, la única responsabilidad del cumplimiento de los requisitos de derecho público en el propietario del edificio

Esto incluye también la necesidad de que cada estructura del edificio sea estable en su totalidad y en sus partes, así como por sí sola

Si el cliente encarga a diseñadores, contratistas o directores de obra, también son responsables de garantizar el cumplimiento de la normativa de derecho público

La normativa de derecho público también incluye que la medida se lleve a cabo de forma que, en particular, no se pongan en peligro la seguridad, la vida y la salud

Deben respetarse las reglas tecnológicas generalmente aceptadas que se requieren para ello.

¿Qué debe observarse?

Los cambios en la fachada (por ejemplo, el aislamiento térmico) también pueden dar lugar a un cambio en la distancia permitida

En el caso de los edificios existentes, se permite el revestimiento o el revestimiento posterior de las paredes exteriores si la medida de construcción sirve para mejorar el aislamiento térmico y si el grosor del revestimiento o del revestimiento no supera los 0,25 m y la distancia restante hasta el límite vecino es de al menos 2,5 m

Además, pueden permitirse profundidades menores de las zonas de distanciamiento, teniendo en cuenta los intereses de los vecinos y los problemas de protección contra incendios, si la medida de construcción sirve para mejorar la protección térmica.

Las normas de construcción sobre la permisividad pueden existir en los estatutos de diseño

En este caso, los cambios en la fachada para el diseño exterior ya no están exentos de aprobación. Si la modificación del diseño exterior está asociada a un cambio de uso, también se requiere un procedimiento de aprobación para ello

Si, por ejemplo, se crea una nueva sala de recreo mediante la instalación de ventanas, el cambio de uso está sujeto a aprobación.

Además, puede haber más normas. Las restricciones son posibles en los edificios y zonas protegidas.

La permisividad concreta sólo puede comprobarse en un caso individual específico.

La utilización de zonas de tránsito público (carreteras, caminos o plazas) más allá del uso designado requiere un permiso de uso especial

Esto incluye también el equipo de obra y los andamios montados en la zona de tráfico público.

El permiso de uso especial necesario puede obtenerse en la oficina del distrito correspondiente

Alteraciones de la fachada: ¿Qué documentos de construcción son necesarios?


Los documentos de construcción necesarios para los proyectos de construcción que requieren un permiso están regulados en la Ordenanza de Inspección de Edificios

En cualquier caso, para los cambios de fachada se requiere un plano de situación basado en un mapa catastral, que no debe tener más de seis meses de antigüedad

El proyecto de construcción debe introducirse en este mapa catastral. Si la propiedad se encuentra en la zona de aplicación de un plan de desarrollo, la normativa afectada también debe introducirse en el plano de situación

La población arbórea dentro y alrededor del proyecto también debe figurar en el plano del lugar

Si el proyecto pertenece a una empresa, también se requiere una descripción de la misma

Además, debe presentarse una descripción del edificio, los planos de construcción a escala 1:100 (planos de planta, vistas y secciones) y el cálculo del espacio cerrado

¿Quién debe preparar los documentos de construcción?


Los documentos de construcción y reforma de edificios deben ser aprobados por una persona autorizada a presentar documentos de construcción

Las personas autorizadas a presentar documentos de construcción están reguladas en la normativa estatal sobre construcción. Por lo general, se trata de arquitectos e ingenieros civiles.

Cambios en las fachadas: ¿Cuál es el tiempo de tramitación?

La autoridad inferior de supervisión de la construcción está organizada de tal manera que los permisos de construcción pueden expedirse en unas pocas semanas.

Sin embargo, esto presupone que se han presentado todos los documentos de construcción necesarios de forma verificable y completa y que el proyecto de construcción es admisible incluso sin modificaciones

Además, hay que señalar que, según los estatutos de los distritos, la determinación de la permisibilidad de determinados proyectos de construcción en virtud de la legislación urbanística (a menudo vinculada al tamaño de la propiedad de más de 1.000 m²) la realiza el consejo de distrito respectivo

Es posible que se produzcan retrasos debido a la secuencia de las reuniones.

¿Cuánto cuesta el permiso en los cambios de fachada?


La tasa de licencia de obras asciende al 6 por mil del importe de la producción, redondeado a 500 euros. La cuota mínima es de 50 euros.

¿Cuándo puede comenzar la construcción?


En el caso de las medidas que requieren un permiso de construcción, la construcción sólo se permite con el permiso de construcción

El inicio de las obras debe notificarse con una semana de antelación. El formulario requerido se envía con el permiso de construcción

Además, también es posible enviar la notificación de inicio de obras por Internet

En el caso de la construcción o el uso sin licencia de obras, es posible la iniciación de un procedimiento de regulación (por ejemplo, el cese de la construcción o la prohibición del uso); en este caso, también se puede amenazar e imponer una multa coercitiva para lograr el objetivo del procedimiento de regulación

Además,
es posible la imposición de una multapor la infracción, independientemente del resultado de los
procedimientos mencionados.

¿Existe una supervisión del edificio o una inspección del estado del mismo?

La ejecución de la supervisión del edificio y de las inspecciones del estado del mismo depende de cada caso concreto.

La finalización debe indicarse aquí por escrito una semana antes. Esto es posible utilizando el formulario proporcionado o en línea

Cuanto más importante o difícil sea un proyecto en el sentido jurídico de una autoridad para la prevención de peligros, más debe comprobar la autoridad la construcción adecuada.

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Peter Schmidt

Ich bin Designer und lebe in Hamburg. Im letzten Jahrzehnt habe ich begonnen, mich auf Innenräume zu konzentrieren; die Gestaltung von Bädern und Wohnräumen. Viele dieser Artikel teilen meine Erfahrungen bei einem Designprojekt, einer Hausrenovierung und beim Fliesenlegen. Ich schreibe nicht über alle Themen der Wohnungsrenovierung, sondern nur über solche, bei denen ich meiner Meinung nach wertvolle Erfahrungen teilen kann.

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